O que são Fundos Imobiliários - FIIs?

Os Fundos Imobiliários, ou FII’s, são um veículo para se investir em imóveis e papéis imobiliários. Quem realmente aloca o dinheiro no mercado é o gestor do fundo que administra o capital de diversos investidores.

Ao investir, você adquire pequenos pedaços do fundo, que são as cotas. Com esse patrimônio, o gestor do fundo pode adquirir títulos imobiliários e imóveis como shoppings, galpões logísticos, lajes corporativas, hospitais e outros negócios do ramo imobiliário.

Tipos de FIIs

Fundos de Tijolo

Estes produtos normalmente geram um bom complemento de renda aos seus cotistas, de forma que o investidor não precisa exercer nenhum trabalho para receber. Neste segmento, existem FIIs voltados para diferentes tipos de setores e atividades distintas, como agências bancárias, faculdades, galpões logísticos, shoppings e lajes corporativas.

Fundos de Papel

Estes tipos de fundos investem, em sua maioria, em títulos imobiliários. Em outras palavras: o FII compra ativos de Renda Fixa do setor imobiliário, adquirindo majoritariamente CRI´s (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e LCI´s (Letras de Crédito Imobiliário).

Fundos Híbridos

Eles reúnem o patrimônio de seus cotistas para adquirir cotas de outros Fundos Imobiliários. O atrativo é que dessa forma você diversifica a sua carteira com diferentes FII´s, aproveitando o conhecimento dos gestores para investir em outros Fundos Imobiliários e ativos financeiros ligados ao setor.

Rentabilidade

Os Fundos Imobiliários oferecem retornos de maneira similar ao investimento em um imóvel padrão, ou seja, tanto pela valorização do valor investido (também conhecido como ganho de capital), como pela renda mensal obtida com os aluguéis (rendimento).

De um lado, como o fundo terá imóveis em sua carteira que deverão se valorizar, você que é dono desse fundo também terá seu patrimônio aumentando conforme o passar do tempo.

E isso será refletido diretamente no valor das cotas que são negociadas na bolsa, te dando uma atualização real de quanto seu patrimônio está valendo a cada dia. Afinal, todos os dias tem gente comprando e vendendo cotas de FII na bolsa e a conclusão desses negócios é o que dará o valor de mercado dos seus fundos.

Isso é muito importante, pois é muito comum no investimento tradicional de imóveis casos em que o proprietário "acha" que possui um apartamento ou terreno de determinado valor. No entanto, quando chega a hora de tentar vender esse imóvel não consegue ofertas que cheguem nem perto do que esperava.

Já pelo lado do aluguel, a coisa fica ainda mais legal.

Todos os meses você receberá direto na conta-corrente do seu banco ou corretora os valores dos aluguéis dos imóveis que o fundo receber, já líquidos de impostos e quaisquer outros custos que o fundo tenha.

E não tem conversa do fundo não querer te pagar essa renda mensal, afinal como pontua o parágrafo único do 10º artigo da lei 8.668/93, é obrigatório o repasse de no mínimo 95% dos lucros dos Fundos Imobiliários aos seus quotistas.

Esse aluguel obviamente vai depender dos imóveis que o fundo possuir, bem como a devida ocupação do máximo de salas possíveis. Se seu fundo acabar tendo uma vacância alta naturalmente a rentabilidade dos seus alugueis será comprometida.

Custos dos Fundos Imobiliários

Os Fundos Imobiliários podem possuir taxas de administração e performance que já estão embutidas direto na fonte dos seus rendimentos mensais.

Além disso, outros custos da própria gestão dos FII também podem acabar sendo abatidos dos rendimentos, como investimentos em manutenção e reformas dos imóveis.

Todos esse são custos indiretos, que você paga sem nem perceber, dado que a rentabilidade que cai na sua conta já vem descontada de todos esses itens.

Como não é nenhuma instituição de caridade, a B3 também quer levar a parte dela, e cobra uma taxa conhecida como Emolumentos. Essa cobrança é padrão para todas as instituições financeiras e você pode consultar diretamente a tabela de tarifas da B3 para saber mais.

A grande vantagem dos Fundos Imobiliários é a total isenção de IR e IOF sobre os aluguéis que você recebe. Por outro lado, na valorização das suas cotas você terá que pagar sempre a alíquota de 15% sobre o lucro obtido, independente do valor ou tempo investido no fundo.

Vantagens dos Fundos Imobiliários - Quando vale a pena investir

Se você quer investir no mercado imobiliário ou obter uma renda extra, investir em FII’s é a opção mais vantajosa. Imóveis físicos demandam muito trabalho, atenção e, mesmo assim, nem sempre dão o retorno esperado. Confira algumas vantagens dos Fundos Imobiliários em relação aos imóveis físicos:

Mais Simples

Para investir em imóveis é preciso se preocupar com escrituras, certidões, ITBI, locação, vacância, reforma, cobrança, etc. Com FII’s não: no home broker o investidor negocia as suas cotas sem se preocupar com burocracia e os cuidados de um imóvel.

Liquidez

Vender um imóvel nem sempre é fácil. Pode demorar meses, até anos. E depende de diversas variáveis e complicações. As cotas de FII’s são negociadas em Bolsa, reduzindo o risco de não conseguir vender o ativo, além de ser livre de complicações burocráticas.

Vantagem Fiscal

Os aluguéis provenientes dos imóveis de propriedade direta são tributados pelo Imposto de Renda Pessoa Física (IRPF). No caso de FII’s, não há incidência de IR sobre o rendimento distribuído pelo fundo, o que aumenta o retorno do investimento.

Gestão

Se você for dono de um imóvel, em geral, é o responsável por gerir o investimento. Mas não pode dedicar 100% do seu tempo para administrá-lo. Com FII’s, você pode contar com a gestão ativa, que visa extrair o maior valor do portfólio de imóveis, por meio da procura constante de inquilinos ou mesmo da reciclagem dos ativos.

Pontos de Atenção

Como todos os investimentos de Renda Variável, investir em FII’s também apresenta riscos.

Entre os pontos negativos podemos citar:

A dependência da eficiência da gestão

Diferentemente do que acontece com o mercado de ações, não é você quem escolhe os ativos nos quais o seu dinheiro será investido, mas sim o gestor do fundo, o que pode trazer bons resultados ou não.

Inadimplência

O inquilino do imóvel pode não pagar o aluguel ou pagar com atraso.

Mercado

O empreendimento pode perder valor e, portanto, afetar as cotas do fundo.

Vacância

Um imóvel está exposto ao risco de passar por um período desocupado.